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NOTICIAS Y PUBLICACIONES
El 8 de julio del 2020, diputados de Morena presentaron una iniciativa ante la Asamblea Legislativa de la Ciudad de México, a efecto de proponer reformar el Código Civil en materia de arrendamiento inmobiliario, en específico, los artículos 2398 y 2406 y, adicionar los artículos 2403 Bis, 2406 Bis, 2425 Bis y 2431 Bis que regulan el arrendamiento para casa habitación en la Ciudad de México.
ASPECTOS PRINCIPALES DE LA INICIATIVA:
- Se amplía el concepto de arrendamiento, es decir, permite que los contratos de arrendamiento puedan ser de manera oral y no solo por escrito como actualmente lo exige la ley;
- Le da un objetivo social al arrendamiento de casa habitación, al señalar que este debe de ser un instrumento que ayude al Estado a garantizar el derecho humano a la vivienda;
- Propone que la vigencia mínima de los contratos de arrendamiento para casa habitación se amplíe de 1 a 3 años;
- Prohíbe que los arrendadores de este tipo de contratos soliciten como garantía cualquier título de propiedad, como las escrituras de algún inmueble, facturas de automóviles o, cualquier bien que garantice el pago de las rentas;
- Prohíbe hacer desalojos, aún por falta de pago, cuando no exista un contrato de arrendamiento por escrito entre las partes;
- El arrendador no podrá solicitar más de un mes de depósito;
- En caso de que el arrendatario quiera dar anticipadamente por terminado el contrato, el arrendador no se podrá quedar con el depósito;
- Prevé que se deberá de notificar un lanzamiento judicial con dos meses de anticipación y, que, en determinados casos, en el momento del lanzamiento se deberá contar con personal que brinde asistencia psicosocial; y,
- En los casos donde se vean afectados por un caso fortuito de emergencia nacional (desastres naturales, emergencia ambiental, natural) o fuerza mayor (algún desastre inevitable provocado por el ser humano), en que resulten necesarios replantear los términos del contrato, podrán hacerlo sin necesidad de ir con un juez, mediante la Justicia Alternativa, es decir, que las partes se pongan de acuerdo, a través de la voluntad, la cooperación y la comunicación en el Centro de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para el Distrito Federal.
Como se puede notar de la simple lectura de los puntos centrales que contiene esta iniciativa, otorga excesivas ventajas y beneficios únicamente a los arrendatarios, provocando un mayor desequilibrio al que ya existía en las relaciones contractuales de arrendamiento para casa habitación sólo en perjuicio del arrendador.
En caso de aprobarse esta iniciativa, se afectaría gravemente el derecho a la propiedad privada, pues por un lado se limita al arrendador para pedir garantías del pago de rentas, lo que hace más difícil la recuperación de las rentas vencidas en caso de incumplimiento y por el otro, agrega en la ley requisitos que sólo harán aún más difíciles y tardados los lanzamientos para recuperar la propiedad.
Esto es, contempla que en caso de que el arrendador tramite un juicio para desalojar al arrendatario –juicios que llegan a ser, en ocasiones mayores a dos años– y en caso de que se llegue a obtener una orden judicial de desalojo, dicho lanzamiento, deberá ser notificado al arrendatario con dos meses de anticipación, lo que no hará más que poner en alerta al arrendatario y en el mejor de los casos, incentivará la presentación de amparos que sólo dilatarán el proceso.
También establece que el día del lanzamiento, éste no se podrá llevar acabo, si en el inmueble se encuentran personas con discapacidad, mujeres víctimas de violencia, embarazadas, personas indígenas, inmigrantes, personas en asentamientos informales, niñas, niños, y otros grupos vulnerables, a menos de que, se contrate a una o varias personas que brinden la asistencia psicosocial o de cualquier otro carácter, perteneciente a una Instituciones encargada de atender su situación particular. Esto no hace más que otorgar a los inquilinos morosos mayores herramientas legales para suspender un lanzamiento y dilatar los procedimientos.
Además, resulta contradictoria solo en perjuicio del arrendador, pues, por un lado, válida los contratos orales, pero por el otro, ordena que, en caso de no contar con un contrato de arrendamiento por escrito, el arrendador no podrá desalojar judicialmente al inquilino, aún cuando éste incumpla con el pago de la renta.
Obliga a tener un contrato de arrendamiento como mínimo por tres años, lo que limita a aquellas personas que quisieran rentar su propiedad por un corto periodo de tiempo, pero obliga al arrendador a devolver el depósito en caso de que el plazo no se cumpla, depósito que, no podrá ser mayor a un mes de renta.
Todo lo anterior viola el principio de seguridad jurídica del arrendador y el principio de la buena voluntad de las partes para contratar, además de que va en contra de las normas de libre mercado, al poner límites y condiciones comerciales a la renta de vivienda.
Estas medidas proteccionistas a favor de los arrendatarios, obligarán a los arrendadores a tomar medidas más eficaces antes de rentar una vivienda, a solicitar mayores requisitos, pedir recomendaciones, hacer investigaciones más exhaustivas, ser más rigurosos con la comprobación de ingresos, todo lo que hará más difícil y dará menos acceso a ciertas personas para rentar un inmueble en la Ciudad de México, lo que en lugar de proteger, afectará a aquellos inquilinos que no puedan cumplir con los requerimientos.
Esperemos que la Asamblea Legislativa de la Ciudad de México analice correctamente ésta iniciativa, la que insistimos, lejos de beneficiar a los arrendatarios, desincentivará la inversión en vivienda, generando escases y alza de precios para aquellos arrendatarios cumplidos, generando precisamente el efecto contrario al que se pretende.
La versión completa de la iniciativa de referencia, la puedes consultar en el siguiente link:https://consulta.congresocdmx.gob.mx/consulta/webroot/img/files/iniciativa/IN_349_08_08072020.pdf.
Si deseas emitir un voto a favor o en contra, lo puedes hacer dando click en el siguiente enlace https://consulta.congresocdmx.gob.mx/consulta/iniciativa/vista/1364.
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